《民法典》第584条规定了合同解除后“赔偿全部损失”的规则，包括直接损失和间接损失。间接损失又被称为“可得利益损失”。《民法典》第584条对于“可得利益损失”的表述如下“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”由此可见“可得利益损失”是指违约方在订立合同时“应当预见”的守约方实际享有一种未来收益，具有一定的确定性，旨在使得守约方获得如同合同正常履行情形下应当获得的收益，其本质为期待权。

另，根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）意见，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。

根据上述规定，我们不难发现“可得利益损失”赔偿规则隐含三个条件“违约方”、“可预见性”、“相对确定性”。结合《民法典》第591条“减损规则”要求，守约方还应积极采取适当措施避免损失进一步扩大。具体到在租赁合同中，法院在审理此类纠纷案件中，围绕违约过错责任主体、违约方是否能够预见、守约方是否采取适当措施避免损失扩大、经营风险如何分配、守约方是否存在可得利益损失、可得利益损失具体数额、如何计算可得利益损失等问题进行审理。

因此，在出租人违约解除租赁合同时，作为守约方的承租人如何举证、计算“可得利益”损失、以及损失范围等问题是司法实践的疑难点。本文从案例出发归纳各地法院在租赁合同纠纷中对于”可得利益损失”的裁判意见与裁判规则，以期指导实践。

01

可得利益损失规则不适用双方违约情形，且该项权利仅属于守约方，违约方当然不享有该项权利。

在(2019)川民终1153号案件中，四川高院认为，本案因双方违约导致《租赁合同》解除，而主张可得利益损失的一方须为守约方，涵舍公司显然不具备主张可得利益损失的法定主体条件。

在(2020)赣民终766号案件中，江西高院明确可得利益损失，是守约方在对方违约的情况下才得以主张。违约方不享有该权利。

类似的还有下文(2020)皖民终621号案件，安徽高院认为，雅豪公司一直拒付租金，导致合同目的无法实现，是本案合同无法履行的主要原因，宝龙公司不应承担雅豪公司经营损失。

02

双方签订合同时预测性收益标准，可以作为酌情确定可得利益损失的裁判依据。

在笔者检索的案例中，仅在(2021)最高法民申1713号案件中，最高院认为，虽然案涉《租赁合同》项下的影院并未开张营业，没有预期可得利益损失鉴定所需要的相关经营数据、鉴定材料，但依据本案现有的证据以及客观实际，参考双方预测约定的80万/年回报标准，酌情确定可得利益收益，符合本案实际。

笔者认为，虽然本案承租方未能提交相关经营数据，影院实际也未能开张影院，但本案租赁合同明确约定了预期回报率，完全符合“可得利益损失”赔偿规则“违约方”、“可预见性”、“相对确定性”。因此，在相关租赁合同中，承租方也不妨在租赁合同中基于出租方违约解除合同，增加关于守约方预期利益赔偿规则或具体计算方式。

03

依据“谁主张，谁举证”，守约方需提供其在过往的经营期间经营会计资料或其他收益证明材料，如无法提供，或租赁期间，守约方存在经营亏损的情形，其可得利益损失主张法院将不予支持。

在(2014)民申字第603号案件中，最高院认为，在租赁经营合同中，可得利益损失通常属于经营利润损失，但在本案一审、二审中，李某坤始终未能提供租赁合同履行期间的营业收入、成本、利润等具体数额。同时鉴定机构出具的鉴定报告也明确提出，因当事人无法提供以前年度的经营会计资料，故我所对此无法测算鉴定。因此，对于李某坤主张230万元的可得利益损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

在（2018）新民终234号案件中，新疆高院认为，安泰公司作为承租方在给出租方亿美公司的函件中反映安泰公司经营案涉租赁场地存在亏损的情况，并以其提供的与次承租人签订的租赁合同约定的标准主张可得利益利益损失依据不充分，也未能提供其他证据。因此，原审对安泰公司主张200万元的预期可得利益损失不予支持，本院予以维持。

在(2017)黑民再2号案件中，黑龙江高院认为，原审法院比照姜某上年度营业额确认可得利益为8万元，集贸大厦虽提出异议，但未提交相关反证予以推翻，故原审认定数额并无不妥。

在(2019)皖民申3536号案件中，安徽高院认为，张某香经蚌埠国投同意将其承租的房屋转租给第三人，因蚌埠国投违约导致张某香与第三人转租合同无法继续履行，致使张某香因转租合同可获得的预期收益无法实现，鉴于张某香与第三人签订的租赁合同并未约定固定租金，而是按照第三人营业额收取20%的租赁。因此，转租收益无法确定，考虑到本案租期9年，仅履行1年左右，酌定以转租固定租金与本案租赁合同租金差额为基数计算6年作为经营利润损失。

《民法典》第584条规定了合同解除后“赔偿全部损失”的规则，无论是直接损失，还是间接损失，前提是“存在损失”，无损失则无赔偿。如在上述（2018）新民终234号案件，因安泰公司租期内存在亏损，又无其他证据，根据诚实信用原则和公平原则，当然也不存在可得利益损失。基于此，也基于可得利益本身特性：即相对确定性、相对不确定性，该收益并非必然收益。这也导致有相当多的法院不认可赔偿可得利益损失。

在(2014)民申字第603号案件中，据二审卷中税务档案反映，案涉租赁房屋在经营佰佳婴幼儿玩具城期间没有纳税记录，二审据此认定佰佳婴幼儿玩具城在实际经营中根本没有盈利、没有利润。根据上述正反案例，笔者认为，如租赁合同中无法达成关于守约方预期利益赔偿规则或具体计算方式。那么建议承租方应按照法律规定，合规经营，每年做好财务报表工作，按规定进行纳税申报、缴纳税款；必要时，可聘请第三方审计机构进行年度审计工作。

04

经营性租赁合同可得利益损失主要表现为守约方寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失，同时适用损失减损规则，合理期间即为寻找替代性租赁场所的时间。

在(2018)最高法民再243号案件中，最高院认为，剩余租赁期内的预期经营利润损失属于可得利益损失，周某锋承租案涉商铺用于品牌家居经营活动，友协公司是清楚的，因友协公司原因导致原租赁5年、8年的两份租赁合同在履行1年多后就终止，导致周某锋品牌家居经营活动无法继续开展。因本案租赁合同的履行不是不可替代的，即周某锋可重新寻找同类型的场地开展经营活动，以减损，原审判友协公司向周某锋赔偿剩余租赁期范围经营损失不妥，本案应进一步查明周某锋在当地重新寻找类似场地开展相关经营活动所需要的时间、投入的成本等情况再酌情合理的预期经营利润损失期间，平衡双方利益。

在(2020)陕民终667号案件中，陕西高院认为，租赁合同下守约方可得利益损失体现为经营利润损失，虽然李某翔未能提交佐证其主张的经营损失的充分证据，但根据审查认定的合同履行情况，李某翔确实存在经营利润损失，原审酌情计算壹品大唐公司违约致合同不能履行之日起至合同解除后的合理期间届满之日止的经营利润损失。合理期间系参考李某翔另行寻找替代房屋、装修、办理相关手续所需合理时间确定，经营利润参考李某翔正常经营期间招揽客户情况、本案查明租金、物业费成本以及市场状况等综合确定，酌情由壹品大唐公司赔偿李某翔经营性损失80万元，本院亦予以维持。

在(2022)新民申611号案件中，新疆高院认为，鉴于本案属经营性租赁合同，张某丽的损失主要表现为寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失，且根据减损规则，张某丽不能坐等损失进一步扩大，张某丽在2018年12月起诉至法院，案涉商铺租赁合同于2019年7月5日届满，因此该时间段作为张某丽寻找替代性租赁场所的时间较为合理。因一审法院委托第三方评估机构对按案涉商铺的装修残值、经营损失进行了评估，鉴定程序合法，案涉《价格评估鉴定意见》系综合考虑张某丽的经营规模、租金数额、合同履行情况、租金外的其他成本等因素作出，内容客观事实。因此，该意见可作为本案定案依据。

但是对于第三方鉴定机构关于“可得利益损失”出具的评估报告，江西高院持相反意见，在(2020)赣民终766号案件中，一审法院认为，关于经营可预期收益，根据评估报告，该收益是在评估假设的基础上作出的评估结论，该可得利益损失受多种市场因素影响，不具有确定性，不能作为违约损失赔偿的对象。类似的还有在(2020)豫民终424号案件中，河南高院也认为，审计结论不能作为可得利益损失的判定依据。

承租方的可得利益损失期间也并非完全等同于剩余租赁期间，承租方根据诚实信用原则和公平原则，并受制于减损规则的约束，承租方应当采取积极措施减少损失的进一步扩大，如积极寻找合适经营场所。

此外，对于第三方的鉴定报告，法院持不同意见，有法院认为，可依据诉讼程序中的第三方的鉴定报告判定可得利益损失具体数额。但也有法院认为，基于商业风险因素（具体理由可见下文第6点裁判规则），可得利益不具备确定性。因此，审计报告或第三方鉴定报告不能作为裁判依据。

05

基于租赁合同项下守约方的可得利益损失需要依赖持续的在租状态，考虑商业经营存在一定风险，经营风险完全由违约方承担有失公平。因此，应酌情判定守约方承担部分可得利益损失中存在的商业经营风险。

在(2021)内民再132号案件中，内蒙古高院认为，本案王某亮依据案涉租赁合同约定对外转租房屋，故基于合同履行可以获得的收益即为转租房屋的收益。王某亮与案外人签订的房屋租赁合同约定租赁期5年，合计租金为499.9万元，已收取的租金为18万元，因此基于该租赁合同约定，王某亮可获得的租赁收益为481.5万元。故原一审判决依据王某亮与案外人签订的房屋租赁合同认定王某亮可得利益损失并无不当，但王某亮在淮能公司违约后，应该积极采取适当措施避免损失进一步扩大，且可得利益为房屋租赁持续在租状态的收益，考虑商业经营存在一定的风险，经营风险完全由淮能公司承担有失公平，因此，原一审判决酌定王某亮承担30%的损失并无不当。

从本案裁判规则，并结合上述4裁判规定，承租方在出租方违约后，应当积极采取措施，而不能坐等损失进一步矿大，即便租赁合同已经约定相关损失赔偿规则。因此，再次向承租方提出减损措施要求，如积极与第三人就合同解除、终止、或转让、或赔偿尽快达成一致意见。

06

租赁合同主要目的是从事商业营业，商业营业活动的预期收益取决于经营者状态、经营策略、经营管理以及市场环境等多种经营风险影响，租赁合同的收益需要通过长期、持续性的实际履行才能逐步实现，且并不必然产生盈利的结果，收益难以合理的预判或确定。故对于可得利益损失不予支持。

在(2015)浙民申字第381号案件中，浙江省高院认为，本案一审程序中，法院委托鉴定，鉴定机构回函载明因引起房屋租金变化的因素众多，且评估年限较长，无法准确预测可引起租金收益变化的各种因素，故本次鉴定无法进行。作为承租人的米兰酒店虽然提出评估报告系其单方委托鉴定，但二审中，米兰酒店并未能提供充分证据以启动重新鉴定程序，鉴定机构陈述其无法进行鉴定的理由符合常理。故米兰酒店提出的可得利益损失主张依据不足。

同样在(2015)苏审三民申字第01606号案件中，江苏省高院认为，申请人与被申请人、次承租人的房屋租赁合同中租金标准、租赁期限虽是确定的，但申请人与次承租人的经营风险是不确定的，因此，龙之翔公司要求赔偿的可得利益损失，具有不确定性，原审判决并无不当。

在(2020)豫民终424号案件中，关于守约方可得利益损失赔偿问题，本案一审法院、二审法院持截然不同的裁判意见。新乡中院（一审）认为，因鸿基公司单方面撕毁其与金博大公司达成的为期20年的房屋租赁协议。故其理应向金博大公司赔偿可得利益损失。关于可得利益损失具体数额，根据双方共同认可的租金、政策经营风险、商超零售行业发展前景等因素，并酌定依据会计师事务所出具的审计报告结合同类公司同期收益财务加权平均法计算预测金博大公司自2018年至2034年的预期可得利益损失价值的60%计算。河南高院（二审）认为，根据法律关于可得利益规定的精神，可得利益求偿应坚持客观确定性原则，即预期利益不仅在主观上可预见性，客观上具备确定性。本案中，鸿基公司对于金博公司经营活动中的风险难以预见；而且金博公司因履行合同收取转租商户费用具有盖然性，不必然产生盈利的结果。因此，审计结论不能作为可得利益损失的判定依据。

在(2020)皖民终621号案件中，安徽高院认为，本案中涉案租赁合同期限15年，能够完全按照合同约定持续性的履行合同不确定因素较多，且案涉租赁合同仅履行两年零22天。雅豪公司未举证证明租赁合同实际履行期间的损益状况，在此情况下要求宝龙公司订立合同时即预见或应当预见因违约造成的可得利益损失，是不符合社会一般认知水平的。由于雅豪公司承租涉案租赁场所的目的是从事商业经营，该商业经营活动是否能够产生预期收益，受制于于经营者状况、经营策略、经营管理、市场环境及经营风险等众多主客观因素的影响，难以实现合理预判。涉案租赁合同属于继续性合同，该合同的特殊性在于其并非一次性履行完毕，当事人的合同利益需要通过长期的和持续性的实际履行才能逐步实现。合同法的基本功能是通过鼓励交易实现合同利益，而非通过制裁违约实现合同利益，免于履行而提前一次性实现合同利益，既不符合合同法的基本功能，也不符合继续性合同的履行特点，在结果上也造成当事人利益的严重失衡。

小结

如开篇所述，可得利益系期待权，是建立在如果合同能够在未来如约履行的假设下，当事人能够获得的利益，与实际损失相比，更为抽象、不确定。目前因为法律规定的缺位，导致各地法院裁判不统一，但依据《民法典》关于可得利益损失规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等规则，并结合《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）中规定：”人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”可得利益损失计算方式可简化如下：

可得利益损失=可得利益损失总额-违约方不可预见得损失-守约方不当扩大的损失-守约方获得的利益-守约方过失所造成的损失-守约方必要的交易成本

在上述计算公式中，任意因素均存在不确定性。笔者认为，在现阶段法律法规不完善的情形下，对于守约方（承租方）来说，举证责任的核心与重点在于如何证明“可得利益损失总额”、“必要的交易成本”？依据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）意见第11点“关于举证责任分配”要求以及结合现阶段各地裁判规则，笔者认为，对于“可得利益损失总额”的举证，如守约方过往经营业绩、过往的财务报表、过往年度的审计报告、过往年度的纳税数据、未来利润预测（需在租赁合同中明确约定）、同行或类比企业同期利润、依据在履行的与案外人合同合理推算可得利益损失数额、第三方评估报告等。“必要的交易成本”主要系寻找可替代性经营场所所需的合理时间、付出的人力资源成本、谈判成本等。

可得利益损失赔偿是司法实践的难点、也是法学理论的难点，本文仅从案例裁判角度，在现行法律框架下，承租方主张可得利益损失，何种情形下能获得法院支持切入点进行分析，希望能够对各位有所助益。

房屋租赁关系中，次承租人的优先购买权及“同等条件”认定争议

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