本文结合大量房企合作纠纷案例，以期用“商业+法律+实战”三位一体的视角，为房企们建言献策，提供切实可行的解决思路和建议。

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文 | 陈旋 黄炜圣 汇业律师事务所

来源 | 汇业法律观察

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股东方暴雷的困难项目自救之路

虽然刚召开的“两会”，释放了一系列救市利好政策风向，业内纷纷认为政策已经见底，接下来将是缓慢回暖的过程。但在每一个房地产开发项目的微观层面，“回暖”确实是一个非常“缓慢”的过程，尤其是过去多年来，各房企已经形成了项目合作开发的行业习惯，目前阶段，项目中合作一方“暴雷”，导致项目停滞、僵局，陷入困境的情况比比皆是。

1. 房企合作项目典型困境

房企暴雷，指的是因政策和市场的急剧变化，企业现金流出现断层，无法按期偿还各类融资及债券、无法按期兑付各类商票和员工理财产品、无法及时支付工程款、营销佣金等开发成本费用等情形，尤其指发行过美元债的房企，在美元债到期后无法按期偿还本息的情况。

暴雷的房企，在其合作开发项目中因为无力或无意再投入新的资金，或者因为暴雷导致项目开发停滞、陷入困境，总结下来，主要有以下几种典型情况：

① 融资被迫提前清偿

金融机构基于暴雷房企后期无法偿还融资的风险，要求该房企参股的合作项目公司提前偿还融资款。由于融资款项一般是合作项目的重要开发资金来源，款项使用时间也是经过精密的铺排，一旦要求提前还款，则会导致项目资金断裂，各股东需要另寻融资资金投入或者以自有资金投入。

而当前市场环境下，要求各股东另寻或自投一笔与融资款相当的资金投入，十分困难，尤其是暴雷房企已无力或无意再对项目投入资金，所有资金压力则转嫁到其他股东方，直接导致项目资金断裂停摆。

② 项目遭受激烈催收

项目公司各供应商因得知合作项目一方股东暴雷，采用各种方式加剧催收到期款项，极端情况下未到期款项也加紧催收，并且容易采用项目围堵、媒体曝光、政府上访等激烈方式，对项目正常开发造成严重障碍。

③ 资金资产被查封冻结

债权方选择采用诉讼方式催收账款的，为了给项目公司施加压力，此类诉讼在立案时一般就申请对项目公司进行财产保全，项目公司因此导致账户资金被冻结无法使用，可售货值被查封无法销售回笼资金，让项目的资金危机进一步加剧。

④ 资金监管大幅升级

项目所在地政府因某家房企暴雷，担心其他房企出现类似情形，为最大限度确保项目交付，大幅提升对当地所有开发项目的资金监管力度，不仅监管项目日常经营所需的资金，也监管项目所有流入资金，导致项目的富余资金无法正常流动，项目间资金调剂平衡维持运转的机制被打破，危机项目无法得到其他健康项目的资金救济。

2. 项目的自救之路及法律要点

面对上述重重困境，我们整理总结了团队处理各类困难项目的经验，梳理了各自救方式中需要关注的法律要点，提供以下路径供各位参考使用：

① 寻求第三方资金注资解困

合作项目因股东暴雷陷入困境的核心原因在于资金短缺断裂，最佳方案是积极寻找第三方资金注资解困。

目前市场上各AMC（资产管理公司）是较为合适的注资方，一方面AMC本身的主要功能即收购不良债权，合作项目因融资逾期、付款逾期、商票逾期等形成不良债权，与AMC的收购标的的特质正好契合；另一方面AMC只要评估项目本身的资产价值远高于其投放资金的额度，投资本息收回有足够的安全垫，则资金投放金额和方式相较于银行等金融机构更为灵活，对项目的注资意愿较高。

我们接触过的AMC基本分为两种类型，一类是四大国有资产管理公司（东方、长城、信达、华融，简称“四大AMC”）；另一类是资金实力雄厚的国企、民企成立的AMC平台。

对于四大AMC而言，优势在于其可以投放的资金额度大，有成熟的运行体制和信用保障，但灵活度较低，风控要求高，对项目所在的城市能级要求也较高。其他类型的AMC优势在于可投放项目的范围较广、模式灵活，但可投放的资金额度较小，对该类AMC的背景也需要做摸排了解。

② 其他股东方超股比投入资金解困，但应及时启动权利保护条款

在寻找第三方注资难以实现的情况下，其他股东方如果资金允许，也会选择超股权比例投入资金以维持项目持续开发。

一般在项目《合作开发协议》中，对于一方股东超股比投入资金的情形，会做两种约定：

一是股权比例按照各方实际资金投入进行调整；按此约定，超股比投入资金的股东在项目公司中的股权比例相应提高；

二是股权比例不做调整，但一方股东对超股比投入项目公司的资金（以股东借款形式投入的），享有比正常情况下更高的股东借款利息，并且违约方股东对超股比投入的股东借款本金和利息清偿承担连带担保责任。

不论是以上哪一种约定，一旦发生一方股东不按股比投入资金的，《合作开发协议》一般都会约定该违约股东承担一定比例的违约金（或罚息）。

因此，一旦发生一方股东超股比投入资金的情形，建议及时按照合作协议的约定主张上述权利。

如果合作协议约定守约方对以上两种方式有选择权的，我们建议，对于预估盈利的项目，优先选择主张调整股权比例；对于预估亏损的项目，优先选择主张项目公司和违约方承担股东借款本息。

主张以上权利的方式，首先是按照合同约定及时发函，明确主张的权利内容，并且对发函进行完整存证，以作为日后可能诉讼的重要证据；其次是对方坚持不配合的，尽快提起诉讼主张权利，以诉讼方式倒逼违约方配合执行，尽快取得诉讼成果、尽快进入强制执行程序，也有利于优先其他债权人分割执行违约方名下有限的资产。

③ 收购暴雷方股权或者项目股权整体转让

在项目其他股东资金允许的情况下，通常会选择收购暴雷方房企持有的项目公司股权，以彻底隔离该房企对项目造成的各种负面影响。当其他股东资金也难以负荷的情况下，也会选择将项目股权整体转让第三方。

在启动项目股东间的股权收购时，法律层面建议特别关注：

• 召开股东会，对于该收购行为及收购条件达成有效的股东会有效通过的决议。

• 对于其他未参与收购的股东，取得其放弃优先购买权的书面确认文件，无法取得书面文件的，发函固化其默认放弃优先购买权的证据。

• 对拟收购的标的股权进行摸排，核查是否存在质押、代持等影响股权权益和变更登记的不利要素，根据核查情况设计付款节奏，避免已付款但未能获取股权，或者获取的股权存在权利争议等瑕疵。

• 如果项目日常非由收购方操盘管理，公章证照和资金也未执行共管，建议收购方股东按照收购常规项目的操作流程，对项目进行全面尽职调查（包括法务尽调、财税尽调，在建工程的进行成本和工程尽调），结合尽职调查情况设计交易方案。

而在项目股权转让第三方时，虽然相较于股权收购复杂程度较低，但仍需要关注和处理诸多方面的事项，包括：交易对价计算和收回、债权债务梳理和处置、转让交割后税务风险的隔离、转让后品牌风险的消除隔离、公司其他非房企小股东的处理和协商等等。

限于篇幅原因，关于项目股东间股权收购和项目整体股权转让，以上仅简单列举几点。

④ 尽快采取法律措施解除或替换项目的财产保全

如前所述，困难项目被采取保全措施的，一般是账户资金、可售住宅/车位等流动性很强的资产，这类资产一旦被查封冻结，金额较大则对项目开发是致命伤害，即使被查封冻结的金额较小，在费用捉襟见肘的环境下对项目开发的障碍也比以往更大。

因此，当项目公司的资产被采取保全措施后，建议第一时间采取应对措施解除或替换财产保全：

• 对于法院做出的错误财产保全，坚决地、快速地提出财产保全异议申请。常见的错误财产保全包括：保全资产的价值远高于起诉主张金额、起诉项目公司清偿债务却保全与项目公司无直接股权关联也无担保关系的集团公司资产等。对于错误的财产保全建议第一时间向法院递交财产保全异议申请，并与主审法官、执行法官取得联系，充分反复沟通，争取尽快解除错误的财产保全措施。

• 对于项目公司流动性较强的资产被财产保全的，尽快向法院申请提供担保措施，以解套强流动性资产。大部分法院可以接受的担保措施包括：等额现金、银行保函、价值相当的其他不动产；各大保险公司提供的保单保函法院也能接受，但现实情况是，各保险公司基本上只为原告申请财产保全提供保单保函，而基于风险考虑基本不为被告申请解除财产保全提供保单保函。

以上是我们在处理困难项目的经验中，梳理总结出的主要几点共性建议和路径，针对不同的项目困境，仍有其他不同的灵活解决方式。无需气馁的是，只要积极采用法律、资金、商业、社会等多手段、多渠道的系统方式，并且沉下心来逐项执行到位，困难项目总归有解套之法！

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合作项目资金分配使用的典型争端及解决方案

目前市场环境下，“现金流”成为几乎所有房企的关键命脉，而合作项目中的可分配资金，又是各房地产项目和各股东现金流的重要来源，因此在这一阶段，项目资金的分配和使用争端成为房企合作中的一种典型纠纷。

本章梳理了房企合作项目中，资金分配和使用的三类典型争端，并从“诉讼解决”及“和解方案”两个角度总结了若干争端解决方式，以期给房企们一些建议和思路。

1. 三类典型资金分配使用争端

① 一方擅自调用项目公司资金

 “擅自调用”，指的合作协议未约定调用方可以对项目资金归集调用，调用方也未取得公司股东会有效决议而直接调用项目公司资金的情况。这类情形一般发生于合作项目的章证照及财务管控权基本归属于一方股东（一般是操盘方股东），而其他股东又疏于日常监管的项目。

由于项目资金被一方擅自调用，不仅在运营方面可能影响项目的日常开发资金使用，在商业条件上也造成各方股东的资金使用权严重不对等，在法律上亦存在违反合作开发协议、违反《公司法》、乃至触犯《刑法》的多重法律责任。

因此，其他股东方一旦发现该等情况，主张擅自调用方立即调回资金、承担较重违约责任乃至追究其刑事责任的态度都十分坚决，而擅自调用方往往一时无法筹集足够的资金及时返还，或者不愿接受高额违约赔偿，各方在这种情况下矛盾最为激烈。

② 项目超额分配资金不予返还

按照房地产项目的开发惯例，各方在《合作开发协议》中一般会约定，当项目开发销售到一定比例，各方可以按项目预估净利润的金额，预分配部分利润。

例如：当项目销售率达到70%，回款率达到50%，预估项目盈利且各股东本金已完成分配的情况下，各方股东按项目预估净利润的50%，预分配净利润，如果后期项目实际产生的利润低于预分配的利润，或者项目预估亏损，各方股东应将超额预分配的利润返还项目公司。

在目前市场持续剧烈下行的情况下，前期预估盈利的项目，现状变为预估亏损，则利润超额预分配的情况就非常普遍，但或因为资金短缺无力返还，或因为各方对项目预期不同，导致对是否存在超额分配、超额分配的金额多少有较大分歧等原因，并非各方都会依约将超额分配的资金如期返还项目公司，这就形成了合作项目里资金争议的又一典型情形。

③ 项目资金擅自“转投”

当项目公司的账面资金产生富余时，该项目的一方股东（一般是大股东或者主导该项目操盘的股东）未经股东会有效决议，或合作开发协议书未约定其自行调用资金权的情况下，将富余资金投入至另一个项目公司使用，这种情况即为项目资金擅自“转投”。

这类行为的实质和后果与前述“一方擅自调用项目公司资金”相同，都是股东擅自使用项目公司资金的行为，在运营方面同样可能影响项目的日常开发资金使用，在商业条件上造成各方股东的资金使用权严重不对等，在法律上同样存在违反合作开发协议、违反《公司法》、乃至触犯《刑法》的多重法律责任。

不同之处在于，项目“转投”造成的商业后果，取决于“转投”项目的质量；如果“转投”项目盈利情况较好，转投资金回笼快，则合作项目其他股东的投入资金不仅可以回笼，还可另外享受“转投“项目的收益；如果“转投”项目亏损，转投资金回笼慢甚至无法足额回笼，，则合作项目其他股东的投入资金必将失去保障。

因此，一旦转投项目质量较低，出现亏损，各方在资金转投方面的矛盾就显得尤为激烈。

2. 资金争端解决方案：“谈诉结合”

合作项目出现资金使用分配争议，守约方可以通过诉讼方式向违约方充分主张权利，通常此类纠纷事实依据较为明确，合同及法律依据也较为清晰，诉讼获得支持的概率也较高。但各方通常也会选择协商和解的方式解决该类争议。

根据我们处理该类资金争议的经验，“一诉到底”固然是黑白分明的解决方式，但诉讼周期长，项目的资金需求是否能等到终审执行后再解决，是摆在项目开发过程中的现实问题；而谈判和解看似效率较高，但各方诉求是否能够达到平衡、和解方案是否能够得到顺利执行也存在较大的不确定性。

因此，我们认为此类争端，采用 “谈诉结合”是较为有效的解决方式。

所谓“谈诉结合”，是在发生资金使用分配争议时，先不急着发起诉讼，各方先厘清事实，做好法律分析，评估好各方的权利、义务、责任，在此基础上梳理好己方诉求，提出和解方案，进行协商。

如果经过一轮或多轮协商，各方仍不能达成一致意见的，建议利益受损一方不做过多拖延，坚决、快速地提起诉讼，主张权利，以打促谈。而被诉一方建议不要消极应对，积极应诉，分析对方提出的诉请是否合理，是否有超出合同约定和法律规定范围的诉求。

在诉讼过程中，如果一方提出和解意愿，或者法院提出和解建议，双方可以放下刀剑，再次回到谈判桌前。但和解的时机，我们建议放在开庭审理之后，双方再进行和解谈判。因为案件经过开庭审理，各方主张的事实、理由、证据已经充分交换，当事方及法院对各方的权利和责任有了更进一步清晰的认识，此时回归谈判，各方更趋于理性，和解更易达成。

如果诉讼过程中的和解一时未能达成，诉讼程序仍然建议积极推进，在案件的第一审、第二审和执行阶段，如果出现和解契机，仍有机会谈判和解；如果持续无法达成和解，诉讼结果也会让各方争端有个明确的终结。

总而言之，由于资金争议直接关乎项目现金流，甚至直接影响一个项目的盈亏成败，因此，在处理过程中，切忌采用“一刀切”的方案走到底，建议始终围绕“如何快速解决项目资金需求、如何最大程度降低损失”，采用各种灵活有效的方式来解决争端。

3. 项目资金争议的若干诉讼要点

在各方拟通过诉讼方式解决争议的情况下，我们从以下几个方面提出若干诉讼建议：

① 民事诉讼请求

作为起诉方，当对方发生擅自调用项目资金、超额分配资金不予返还、擅自将项目资金转投的情形时，一般可以提出三项诉讼请求：

• 要求对方返还调用资金/超额分配资金；
• 要求对方按照合作协议约定（如有）支付违约金（罚息）；
• 要求对方根据《公司法》的规定承担损害赔偿责任。

在前述三个诉讼请求中，主张损害赔偿是难点，虽然根据《公司法》第二十条、第二十一条的规定，公司股东不得滥用股东权利损害公司和其他股东利益，公司控股股东/实际控制人/董事/监事/高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益，否则应承担赔偿责任。但如果起诉方已经按照合作协议主张违约方承担违约金，而又无充分证据证明其实际损失大于违约金金额的，法院一般仅支持违约金诉请。

因此，建议对于提起损害赔偿责任诉请应充分准备相关证据，主张的金额尽量合理有据。鉴于该情形根据个案情况差异巨大，本文不作赘述，如有个例疑问，欢迎与我们团队一对一探讨。

② 民事起诉主体

该类诉讼，由于项目公司的资金被股东违约或违法调用，是直接利益受损主体，正常而言，项目公司是该类案件的原告。

但现实中，存在项目公司的章证照被一方股东管控，尤其是被被告方股东管控，则无法实现以项目公司作为主体起诉。

《公司法》第一百五十一条规定[1]：

他人侵犯公司合法利益，符合条件的公司股东可以按照法定程序向人民法院提起诉讼。

因此，在项目公司被管控无法起诉的情况下下，利益受损一方股东亦可作为原告提起诉讼。

当然，为全面保证项目公司和股东权益，我们建议在起诉时，如有条件，将项目公司和利益受损一方股东均列为原告。

③ 被告应诉建议

如果在此类争议中作为被诉一方，我们亦建议积极应诉，维护自身责任不被扩大追究，事实不被误解误判。此类案件的应诉方向主要有几点：

• 资金调用虽然未经正式股东会决议通过，或者未经合作协议授权，但可考量在日常经营过程中，是否已以其他方式告知各股东，如日常经营月报、经营会议等，主张其他股东未对此提出异议，事实上已达成合意。

• 考量对方提出的违约金是否存在过高的情况，通常情况，此类资金调用涉及金额大、周期长，按照合作协议计算出的违约金额一般也较为巨大，在此情况下，可以根据《民法典》五百八十五条[2]规定，主张对方诉请的违约金过分高于对其造成的损失，请求调低违约金额。

④ 刑事责任提醒

在此特别提醒的是，项目公司中一方委派到项目公司的法定代表人、董事、总经理、财务负责人等人员，接受股东指令擅自调用公司资金的行为，涉及触犯《刑法》第159条“抽逃出资罪”[3]、第271条“职务侵占罪”[4]、第272条“挪用资金罪”[5]，如确有该类行为的，建议不论公司或者个人，及时纠正，返还资金，避免因商业行为而导致个人被追究刑责。

在后续经营过程中，建议公司或员工拟使用公司资金时，充分征询公司内部法务或外部律师意见，合法合规使用公司资金，避免被追究民事和刑事双重责任。

4. 项目资金争议的若干和解方案

如前所述，各方能够达成和解方案并顺利执行，是争议的最佳解决方式。我们结合处理过的资金争议纠纷，列举以下若干争议和解方案供参考：

① 由一方单方调用归集富余资金调整为各方按股权比例调用归集富余资金。

由于一方擅自调用归集项目全部富余资金，损害的是各股东对项目资金的对等使用权，因此，可以考虑调整为各方按股权比例、按同等条件调用项目富余资金，解决资金使用不对等的矛盾。而对于过往已擅自调用资金的，违约方应按照擅自调用资金的期限酌情计算一定利息支付项目公司，作为其擅调资金的违约惩罚及对其他股东的弥补。

这类和解方案，适用于各方股东实力相当、均有能力返还各自调用资金的情形。

② 项目富余资金仍由一方调用归集，但应向项目公司或其他股东支付相当于市场水平的利息。

如果单方擅自调用归集的股东实力较强，后期返还调用资金的风险可控，其他方股东也可考虑项目资金在安全范围内由其继续调用归集，但该股东应向项目公司或其他股东支付不低于市场水平的资金使用利息。当然，对于过往擅自调用的资金，也应酌情计算不低于市场行情的利息，作为其擅调资金的违约惩罚。

③ 调用或超分资金暂时无力一次性返还的，采取分期分类、庖丁解牛式的返还方案。

如果调用或超分资金一方无力一次性返还资金，可以考虑：

• 分期返还，首期先按其可返还的金额返还部分，其他未返还部分约定明确的返还期限，并计算利息，同时提供对应的担保；
• 如果各方有其他合作项目，以其在其他合作项目中可分配的资金（包括本金、收益等）直接返还本项目应返还的资金；
• 以物抵债，以其名下尚未销售的住宅、车位、商业等评估价值，折抵本项目应返还的资金。

综上所述，合作项目的资金争议，由于涉及到的是项目的存亡关键，也关于各股东的核心利益，一旦爆发则矛盾异常尖锐。但只要合理采用法律和商业相结合的方案，悉心梳理，扎实推动，一般能够得到较好的解决。

本章所述的纠纷处理方式，有大量内容涉及法务、财务、税务处理，限于篇幅所限，未展开细述，建议各房企在处理过程中，充分征询法务、财务、税务专业团队的意见，将商务方案转化可受保护、可落地执行的诉讼方案、合同协议和财税测算，以最大限度地保护好自身的权益。

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房企合作僵局的破解方法

 “僵局”一词，源自于法理概念中的“公司僵局”，指的是公司在存续运行中由于股东、董事之间矛盾激化而处于僵持状况，导致股东会、董事会等公司机关不能按照法定程序作出决策，从而使公司陷入无法正常运转，甚至瘫痪的状况。

而本章所讨论的“合作僵局”，情形和范围比“公司僵局”更广一些，主要指的是房企合作项目过程中，各方股东经过多番协商，仍无法对经营事项达成一致，项目开发经营陷入停滞、对抗的状态，不仅局限于公司董事会、股东会层面无法通过有效决议，也包括各方在日常经营层面、各专业条线层面，无法就某个事项或一列事项达成一致的情形。

1. 导致合作僵局的几类关键原因

① 经营理念严重不符

导致合作僵局最常见的一种情况，是各方股东经营理念严重不符。

如果项目由开发商和非开发企业联合开发，则双方在合作理念方面可能产生严重冲突：开发商拥有一套成熟的开发体系，在产品适配、招采成本、销售周期、销售价格、财税处理等各个环节都遵循规范化操作，在经营成果方面，以达到集团下发的“利润指标”“回报率指标”等各项经营指标为目标，同时也更注重项目的风险控制；

非专门从事房地产开发的企业，对项目的核心追求往往是“利润最大化”，在这个核心目标的驱使下，对风险的尺度可以放得很宽，甚至“铤而走险”，对开发的各环节也不一定遵循规范化操作，往往要求个性化、属地化。

在笔者处理过的大量合作纠纷中，有一类典型冲突，就是房企和非房企之间关于“销售价格”和“销售流速”之争：房企一方基于快速去化、加快现金回流、突破市场周期风险的考虑，往往会将销售价格定在同期市场价格的中位数或者低位数；而非房企一方为了追求货值最大化、利润最大化，会要求将销售价格定位在市场价格的高位数，甚至突破同期市场的价格最高位，至于销售流速是否会因此减缓甚至在一段时间内停滞，则不在其首要考虑之列。

除此之外，虽然同为房地产开发企业，但由于各自经营导向差异，主打的产品定位、市场定位不同等原因，房企之间无法达成一致的情况比比皆是。

例如：在某个合作项目的产品定位环节，两家房企迟迟无法达成一致，A房企主张高端系产品，B房企主张刚需型产品，基于产品类型的不同，提出的成本预算也差异巨大，双方在产品定位环节僵持不下，互不退让。

这种经营理念的严重不符，导致合作各方在房地产开发的各个环节，尤其是在方案、成本、售价、建安等关键环节，经常会形成互不退让、争锋相对的合作僵局。

② 被动垫资，投入与分配严重不对等

被动垫资，导致股东之间投入和分配严重不对等，也是导致合作僵局的一类常见情形。

根据合作协议，各方股东按照股权比例投入公司所需资金，并按照投入的资金比例分配项目利润，是各方对等的权利义务。但在实际履约过程中，一方股东或由于资金不足，或由于不看好项目前景，被动或主动地拖延、拒绝按股权比例投入所需资金，而其他股东（往往是股权比例较大或者操盘股东）为了确保项目持续运转，不得不超股权比例投入资金，形成被动垫资。

虽然较为成熟的合作协议，对于垫资的情形都有明确约定，违约方应当承担股权被稀释、支付垫资利息、支付违约金等不利后果，但在实际执行过程中， 违约方并不都主动承担违约责任，而会提出种种抗辩以逃避违约后果；更有通过控制项目公司章证照、聚众阻挠项目经营等违法行为来倒逼其他股东妥协的极端情形。这类股东投入和分配严重不对等的情形，也是导致合作僵局的一种常见原因。

③ 项目亏损严重，亏损承担和再投入陷入僵持

目前行业政策环境下，市场冷冻，合作项目面临大额亏损不在少数；另外由于项目开发不慎导致群诉、前期遗留问题等各种情形导致项目大额亏损的情况也比比皆是。在此情况下，各方股东对于亏损责任归属、亏损承担比例、是否再投入、投入比例等问题时常僵持不下，在笔者经历的合作纠纷案例中，有数个项目即因该问题陷入暂时停滞状态。

④ 对项目重大风险事项处理方案争议不决

合作项目在开发过程中如遇到重大风险事项，对项目利润、房企品牌等都影响甚大，例如：交房群诉、大额税费清算、工程质量危机等。在此情况下，各方对风险事件的处理方案，也可能迟迟无法达成一致，导致僵局。

在笔者处理的过往案例中，某项目在一级开发过程中发生的大额拆迁费用，而该拆迁费用是否可以纳入二级开发成本进行清算，项目所在地的政策前后矛盾冲突，当地主管部门也迟迟未给予明确答复，一方股东主张从最保守的角度，先按照拆迁成本无法纳入二级开发成本清算缴纳土地增值税，另一方股东主张在政策不明朗的情况下先按拆迁成本可纳入二级开发成本清算缴纳土地增值税，由于前述两种计税缴税方式对项目利润和现金流影响巨大，双方股东僵持不下，造成僵局。

2. 合作僵局破解思路

项目合作一旦形成僵局，各方继续配合共同经营的可能性已经微乎其微，毕竟在僵局之前各方基本已经都穷尽了各种和解、折中方案，仍然无法解决争议。

有鉴于此，破解合作僵局最有效、最釜底抽薪的方式，即是各方“分手”，将项目交由一方主导经营或者共同交由第三方经营。笔者梳理过往操作成功过的项目经验，提供如下几种具体方案供各房企参考：

① 股东间股权收购或项目股权整体转让第三方

当合作陷入僵局后，可以考虑一方股东将其他股东的股权全部收购，项目转为一方股东全股操盘，或者考虑各方股东将其股权全部转让第三方，由第三方接续经营管理。

该方案适用于各方因经营理念严重不符导致僵局，或对项目重大风险事项处理方式争议不决的僵局情形，优势在于争议解决效率较高，股权及价款交割后项目即可重启经营。

在股东间收购过程中，如果项目各方股东对承接项目全部股权均有意向，可以考虑采用内部股权竞价收购的方式，由各股东在限定期限内对意向收购股权同步报价，以价格高者作为最终收购方；如果报价相同，也可以由各股东再竞争付款节奏，以付款节奏较优者作为最终收购方。

② 项目转由一方决策经营管理，其他方转为财务投资者

对于合作各方经营理念严重不符导致的合作僵局，除了其他方股权完全退出的方式之外，还可考虑项目“经营权”和“收益权”分离的方案，即：项目的经营管理完全交由合作一方决策，其他合作方不介入经营管理，仅作为财务投资人。  如果采用该方案，各方在权利义务方面需要重新分配，整体而言：

• 在分配机制方面，各方仍可以按同股同投、同股同分作为基本原则；

• 在经营决策方面，将权利交由合作一方全完决策处理，其他方不再干涉；

• 在利益平衡方面，考虑到财务投资方让渡出了项目的经营决策权，可以对财务投资方的投资本金和收益采取一定程度的优先分配，作为保障和弥补；与此对等，考虑到经营决策方对项目承担了更重的责任和更多的义务，可由项目公司支付一定的操盘管理费作为相应对价。

从法律层面和操作层面，需要关注以下要点，以确保各方的权利和方案的顺利执行：

对于经营管理决策方而言：

• 需将公司股东会、董事会中涉及经营管理的所有事项，设计为可由经营决策方单方表决通过的机制，以确保后续实施经营决策权方面有充分的法律保障。

• 需要将公司印章、证照、合同原件、财务资料等项目开发经营所需的章证照，进行单方保管，以从操作层面确保经营权的顺利实施。

• 公司开发经营所需的资金（除政府监管资金外），由经营管理决策方单方管理，确保公司款项支取可以及时满足经营所需。

对于财务投资方而言：

• 需将公司股东会、董事会中涉及非经营管理的其他重大事项（如：公司分立、合并、解散、对外转让资产等），设置为全体股东/董事通过方为有效的表决机制，从法律层面保护投资权益不受侵害；

• 可以提出对公司章证照进行高频复查监管，例如：每两周一次复查公司章证照的使用情况，发现异常可及时采取补救措施；如果各方股东信任基础较差，可以对公司的公章实施共管，或者将公章交由各方信任的第三方托管，但对公章使用规则予以细化明确，尤其对双方使用公章发生争议时的解决方法予以细化约定，避免再次因用章受阻而使项目再次陷入停滞。

• 可以对公司的部分资金进行共管，共管金额可以框定在财务投资方预估后期可分配的投资本金和利润的范围内，既保障后续分配权可以顺利实施，也不过多干涉公司正常资金支取使用。

③ 申请解散公司，进行公司清算，分配剩余资产

在各方穷尽各种方法仍无法解决僵局的情况下，建议考虑请求法院申请解散公司，进行公司资产的清算，如果清算后仍有剩余资产的，各方按法定或约定比例分配剩余资产。

《公司法》第一百八十二条规定：

“公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）（2014修正）第一条规定：

“单独或者合计持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，以下列事由之一提起解散公司诉讼，并符合公司法第一百八十二条规定的，人民法院应予受理：

（一）公司持续两年以上无法召开股东会或者股东大会，公司经营管理发生严重困难的；

（二）股东表决时无法达到法定或者公司章程规定的比例，持续两年以上不能做出有效的股东会或者股东大会决议，公司经营管理发生严重困难的；

（三）公司董事长期冲突，且无法通过股东会或者股东大会解决，公司经营管理发生严重困难的；

（四）经营管理发生其他严重困难，公司继续存续会使股东利益受到重大损失的情形。股东以知情权、利润分配请求权等权益受到损害，或者公司亏损、财产不足以偿还全部债务，以及公司被吊销企业法人营业执照未进行清算等为由，提起解散公司诉讼的，人民法院不予受理。”

以上法律规定，为合作僵局提供了最终的司法解决路径，虽然耗时较长、程序较为繁琐，但可以为长期无法重启经营的项目股东们提供一条有效的止损之道。

需要特别关注的是，采用以上方案，需要在正式申请公司解散之前，做足前置准备工作，包括：收集公司经营管理发生严重困难的证据、补充召开股东会/董事会以证明公司持续僵局无法达成有效决策、全面梳理项目公司的资产、债权、债务等，对项目公司是否有剩余资产可分配等有充分预判等等，全面制定申请公司解散方案后再行启动，避免过程周折导致人力、物力、诉讼成本的浪费。

以上，是笔者对房企合作开发项目陷入僵局情形的阶段性梳理和经验总结，供各企业参考。各位读者在实践中如果遇到的各种合作“疑难杂症”，也欢迎与我们多交流多探讨，一起积累更多的经验，以期帮助更多陷入僵局的合作项目尽快“涅槃重生”。

注释：

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